Законодательство постоянно меняется, адаптируя юридические требования к современным реалиям. Продолжим разговор об изменениях, касающихся правил оформления различных сделок на рынке городской и загородной недвижимости. Продолжение. Начало здесь.
БЕЗ СВИДЕТЕЛЬСТВА
С 15 июля 2016 г. владельцам недвижимости в качестве основного документа начали выдавать выписки из Единого реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним. Выданные ранее свидетельства по-прежнему юридически значимы, но для проведения сделок больше не требуются.
После введения Единого государственного реестра недвижимости процесс регистрации сделок не претерпит изменений. Выписки всегда играли роль вторичного документа, их запрашивали риелторы и покупатели квартир для проверки юридической чистоты объекта. Так будет и дальше — выписка сохраняет статус правоподтверждающего документа (противовесом являются правоустанавливающие документы, то есть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, справка ЖСК, акт государственного органа о предоставлении жилых помещений, свидетельство о приватизации, без которых невозможна ни одна сделка).
Обратите внимание: новая, удостоверяющая выписка не дублирует предыдущую. Удостоверяющая выписка подтверждает, что на указанную в ней дату зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о чём в ЕГРН сделана регистрационная запись под соответствующим номером. Удостоверяющая выписка выдаётся после оформления прав на недвижимость. Её можно бесплатно получить как в бумажном, так и в электронном виде, поскольку этот документ покрывается государственной пошлиной.
Выписка прежнего образца теперь называется дополнительной. В ней указывают имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также обременения: ипотека, арест и аналогичные сведения. Дополнительную выписку можно получить независимо от места нахождения объекта недвижимости. При этом кто угодно вправе подать запрос — достаточно обратиться в территориальный отдел Росреестра с паспортом гражданина РФ. Именно поэтому в выписке не содержатся сведения о документах, на основании которых зарегистрировано право собственности. «Срока годности» у дополнительной выписки нет, однако для получения актуальной информации лучше заказывать документ непосредственно перед проведением сделки. В этом случае сведения в нём будут действительны на дату запроса.
В выписке из ЕГРН содержится значительно больше важной информации, что поможет предотвратить мошенничества, основанные на использовании неполных сведений об объекте недвижимости, который является предметом сделки. В то же время электронный документооборот более уязвим с точки зрения кражи личной информации. Киберпреступники будут пытаться получить доступ к Единому реестру, поэтому одна из важнейших задач государства состоит в том, чтобы обезопасить базы данных от хакерских атак.
ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ
Для того чтобы зарегистрировать права на недвижимость с помощью интернет-сервиса, нужно выполнить ряд условий.
- С помощью сервиса «Жизненные ситуации» портала Росреестра собрать необходимый пакет документов (в электронном виде). При этом следует выбрать из списка тип объекта сделки, тип операции (купля-продажа, дарение, наследование), а также ответить на несколько уточняющих вопросов.
- Заполнить заявление на портале, используя имеющийся образец, и приложить требуемые документы в электронном виде.
- Все отправляемые документы, включая заявление, следует заверить усиленной квалифицированной электронной подписью. Сертификат электронной подписи можно приобрести в одном из удостоверяющих центров, аккредитованных Министерством связи и массовых коммуникаций (перечень — на портале Росреестра). Обращаем ваше внимание, что заверять документы электронной подписью должны все участники сделки. Документ, выданный государственными или муниципальными органами, заверяют соответствующие властные структуры либо удостоверяет нотариус. Когда заявление рассмотрят, отправитель получит ссылку по электронной почте.
- Если оформление закончено, можно получить выписку из ЕГРН в электронном виде с электронной подписью регистратора. Бумажный документ понадобится, скажем, при обращении в банк за кредитом или при составлении отчёта для налоговых органов.
УСИЛЕННАЯ КВАЛИФИЦИРОВАННАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ ПОДПИСЬ ПРИЗВАНА ЗАЩИТИТЬ ОТ МОШЕННИЧЕСТВА ПРИ ЭЛЕКТРОННОМ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ (НАПРИМЕР, КОГДА ВЫ УЗНАЁТЕ, ЧТО В ДРУГОМ ГОРОДЕ ПРОТИВ ВАШЕГО ЖЕЛАНИЯ РЕГИСТРИРУЮТ ПЕРЕХОД ПРАВ НА ВАШУ КВАРТИРУ). ПОДПИСЬ БУДЕТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ, ЧТО СДЕЛКА СОВЕРШАЕТСЯ С СОГЛАСИЯ НАСТОЯЩЕГО ВЛАДЕЛЬЦА КВАРТИРЫ.
УДОСТОВЕРЕНО НОТАРИУСОМ
В рамках стратегии противодействия мошенничеству в конце 2015 было законодательно закреплено требование продавать доли недвижимости лишь при участии нотариуса. К сожалению, это правило пока не распространяется на дарение доли. То есть добросовестные собственники до сих пор не защищены от мошеннических действий, схожих с рейдерским захватом, когда после покупки крохотной доли в квартиру вселяются десятки асоциальных персонажей. Невыносимее соседство заставляет остальных владельцев продавать доли по крайне невыгодной цене, лишь бы выехать из «нехорошей квартиры».
При удостоверении любой сделки с недвижимостью нотариус выполняет сразу несколько антимошеннических функций. Во-первых, разъясняет сторонам суть сделки, её содержание и возможные последствия (например, купля-продажа может быть признана недействительной или её можно оспорить, если нарушены правила оформления). Учитывая недостаточный уровень юридической грамотности граждан, консультативная помощь не помешает. Во-вторых, нотариус обязан убедиться в соблюдении всех правовых нюансов (скажем, при продаже доли все собственники были надлежащим образом извещены о возможности преимущественной покупки этой части недвижимости). В-третьих, при удостоверении договора дарения доли нотариус должен проверить, не является ли сделка притворной, прикрывающей куплю-продажу. В-четвёртых, нотариус стоит на защите интересов несовершеннолетних. Любое отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних должно быть нотариально удостоверено.
Стоит заметить, что участие нотариуса не слишком обременит собственников. Тариф на удостоверение сделки с долями недвижимого имущества, согласно Налоговому кодексу РФ, составляет 0,5 % от стоимости доли, но не более 20 тыс. руб. Если нотариус откажет в удостоверении сделки, граждане могут обратиться в суд. Это тоже часть юридической защиты, поскольку нечистым на руку продавцам и покупателям вряд ли захочется оправдываться в суде и доказывать юридическую чистоту явно мошеннической сделки. По сути, нотариус теперь выполняет те же функции, что и система «одного окна», поскольку может самостоятельно собрать необходимый пакет документов, подать их в Росреестр и выдать готовые документы сторонам сделки.