Квартиры свободной планировки. Только стены, только окна…

Квартиры без внутренних стен, или, как их ещё называют, со свободной планировкой, появились на рынке недвижимости давно. Однако застройщики, риелторы и потенциальные покупатели до сих пор относятся к ним неоднозначно.

Квартиры свободной планировки. Только стены, только окна...

Покупая квартиру со свободной планировкой, необходимо понимать, что свобода эта условна – всё равно придётся возвести стены и согласовать изменения во всех инстанциях.

Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют.

Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты – с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают…

На самом деле покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла – так называемых мокрых зон.

С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в ту же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.

Впоследствии в квартире со свободной планировкой можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь, а не только визуально расширить пространство. Кстати, эту функцию может взять на себя и застройщик, таким образом, еще на этапе возведения жилья вы можете согласовать все нюансы квартиры со всеми контролирующими организациями, и при этом вы получаете жилье, спланированное, как вам хочется. Но такая услуга есть не у всех — обычно только в тех новостройках, где все квартиры изначально планируются как индивидуальное жилье.

Как правило, существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Первые дома с квартирами «не как у всех» появились в Москве в конце 90-х гг. прошлого века. После того как раскупалось жильё в здании, возведённом по новой на тот момент опалубочной (монолитной) технологии, от 80 до 90 % квартир перепроектировались с полным или частичным сносом внутренних ненесущих стен. В следующих домах застройщики стали предлагать квартиры как с возведёнными внутренними стенами, так и без стен, но с согласованным типовым проектом, экономя тем самым и на стройматериалах, и на оплате труда рабочих. Однако те, первые, квартиры чаще всего реализовывались ещё до госприёмки и передачи документов в Бюро технической инвентаризации.

Застройщикам было выгодно продать не только квартиру, но и свои услуги по узакониванию разработанного клиентом проекта, поскольку существовала возможность доработать планировку для каждого покупателя. В рабочий проект вносились необходимые изменения, а после сдачи дома госкомиссии владелец сразу же получал документы на жильё.

Однако, как уже было сказано, на сегодняшний день не все компании готовы работать с каждым покупателем индивидуально, а потому необходимо отталкиваться от строительного (поэтажного) плана — его можно получить либо у застройщика, либо в управляющей компании. На плане полностью отмечается планировка, которая была согласована и прошла госэкспертизу перед строительством. Поэтажный план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в жилинспекцию вместе с основным комплектом документов.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ СВОБОДНОЙ ПЛАНИРОВКИ

Прежде чем перейти к тонкостям процедуры узаконивания проекта, стоит ещё раз отметить, какие возможности предоставляет покупателю свободная планировка. В отличие от готового жилья, где возведённые стены придётся ломать в угоду полёту собственной фантазии, квартира со свободной планировкой позволит обойтись без долгого, довольно затратного, а также крайне пыльного и грязного этапа работ.

Ещё один положительный аспект связан с начальной ценой квартиры. Поскольку стены не возводились, она стоит несколько дешевле соседних, полностью выполненных по проекту. К сожалению, такая квартира доставит немало хлопот.

Владельцу придётся пригласить дизайнера, разработать и согласовать проект, найти рабочих, а затем приниматься за реализацию (при этом могут возникнуть проблемы, если замысел идёт в разрез со строительными и санитарными нормами, призванными обеспечить безопасность здания и жильцов). Как отмечают девелоперы, по окончании всех работ и согласований фактическая стоимость квадратного метра иногда увеличивается вдвое.

Электричество в домах, где предлагается жильё со свободной планировкой, принято подводить только к распределительному щитку квартиры, но не вводить внутрь, ведь вопрос электрификации обычно становится одним из самых животрепещущих при перепланировке. Стоит проверить и разводку тепла, поскольку в некоторых случаях батареи центрального отопления также устанавливаются по усмотрению хозяина (в пределах мощностей, заданных проектом заказчика).

Обратите внимание и на такой момент: в документах площадь жилой зоны квартиры почти вдвое меньше общей площади (поскольку отсутствуют коридоры и другие вспомогательные помещения). Это значит, что практически любой проект имеет ограничения по инсоляции, ведь расширить жилое пространство можно лишь за счёт той части квартиры, которая будет иметь недостаточное естественное освещение. Согласовать такой проект сложно, да и счета за электроснабжение окажутся просто огромными.

Если же положиться на авось, не оформляя перепланировку, то «свободолюбивого» или плохо информированного владельца квартиры можно привлечь к ответственности по закону, особенно если в результате переустройства будет причинён ущерб соседскому или общедомовому имуществу либо, что ещё хуже, жизни и здоровью соседей.

Жилинспекция вправе потребовать привести квартиру в состояние, закреплённое в плане БТИ. Если в ходе экспертизы (дорогостоящей и длительной) будет доказано, что перепланировка не влечёт никаких угроз, суд может разрешить оставить жилище в переустроенном и (или) перепланированном виде. Однако заранее предвидеть исход рассмотрения дела крайне сложно, да и подготовка к суду доставит немало хлопот.

Как полагают девелоперы, сегодня при покупке квартиры в новостройке с типовыми квартирами  лучше выбрать уже спланированное и полностью достроенное жильё, получив паспорт, который оформлен по всем правилам БТИ. Если же вы готовы к тратам и хотите сделать оригинальную планировку, будьте предельно внимательны. Запросите у застройщика копии поэтажного плана, проконсультируйтесь с дизайнером, выполните первоначальный расчёт проекта.

И еще один вариант: выбирайте дом, где типовой планировки просто не предусмотрено, а каждая квартира строится с учётом пожеланий заказчика — на рынке недвижимости Кирова такие предложения тоже есть. С такой квартирой при сдаче дома не будет бюрократических проблем — все вопросы решит сам застройщик!

Материал подготовлен при участии : АО «Кировский ССК» и ОАО «Фирма Гражданстрой».

Оцените статью
Перестройка