В июле рынок недвижимости буквально «взорвала» информация о готовящейся реформе в области долевого строительства: застройщикам хотят запретить продавать недостроенные квартиры. В результате, считают инициаторы реформы, обманутых дольщиков станет меньше, хотя не исключено, что и цены на недвижимость вырастут.
Напомним, что долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков/инвесторов) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.
Примечательно, что на стадии котлована можно купить квартиру в новостройке в среднем на 20−25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте. Но, с другой стороны, дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.
К примеру, в Кировской области в общей сложности в сфере защиты прав дольщиков прокуратурой в 2015 году было пресечено 217 нарушений и возбуждено 27 производств по делам об административных правонарушениях, к ответственности привлечены 44 виновных должностных и юридических лица. 84 дольщиков восстановлены в правах. Но в настоящее время на учете находятся еще 40 кировчан, пострадавших в ходе строительства 5 проблемных домов.
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.
Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества.
Идея же отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.
Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос — на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.
В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была «запредельная». Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9−12% годовых, что стало приемлемым, считает он.
В Правительстве считают, что если реформа будет одобрена, то с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен будет заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование.
Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок.
Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно. Рассматриваются разные варианты контроля. Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки.
Проект реформы предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии.
Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков. К 2020 году также предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства.
Однако наряду с этими очевидными плюсами для простого обывателя существует риск того, что инвесторы уйдут с рынка недвижимости — это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке.
Кроме этого последние десятилетия показали: российская банковская система крайне неустойчива. Финансовые кризисы могут надолго «выбить» из колеи не только банковские инвестиции, но и лишить подпитки строительный сектор. На сколько экономически оправдана подобная цепочка «застройщик — банк — покупатель недвижимости», эксперты сомневаются.
Есть и еще один нюанс. Сейчас застройщик строит жилье за счет средств частных инвесторов. После принятия закона об отказе от долевого строительства он вынужден будет рассчитывать только на банковские кредиты. Банки же в свою очередь будут требовать залог — они тоже хотят застраховать свои инвестиции. Что же делать застройщикам, у которых такой залоговой базы нет? Кроме как уйти с рынка, выхода другого у них не будет. Как следствие, на рынке останутся только крупные игроки. А уменьшение конкурентной борьбы опять же приведет к росту цен на жилье.Некоторые эксперты уверяют, что стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%.
Кроме этого банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту. Таким образом, кредитование на уровне нулевого цикла можно стать проблематичным, что опять же вызовет стагнацию и удорожание рынка жилой недвижимости.
Говорить о том, будет ли в итоге принят такой закон, сейчас рано. Слишком много «против» этой законодательной инициативы. С другой стороны, непродуманность некоторых аспектов в законотворчестве обычно наше Правительство нисколько не смущает. За примером далеко ходить не надо, вспомним скандальный закон о капремонте, который сначала «кое-как» приняли, а потом уже стали додумывать и переделывать некоторые его пункты.