Загородная недвижимость привлекает своей удаленностью от шумных городских будней и промышленных зон, близостью к природным объектам, лесным массивам и чистому воздуху, возможностью построить собственный комфортабельный загородный дом или вести подсобное хозяйство при покупке дачного загородного участка.
Если вы решили построить дом, в первую очередь вам необходимо выбрать земельный участок для этого дома. А чтобы выбрать хороший земельный участок, необходимо учесть множество факторов — в дальнейшем это избавит вас проблем во время строительства дома или коттеджа.
Статус земельного участка
При покупке земли для будущего дома лучше выбирать землю, предназначенную для индивидуального жилищного строительства. Владелец такого участка может легко прописаться в загородном доме. А вот коттедж, построенный на землях сельхоз назначения – это лишние проблемы. В нашей стране постоянно появляются нововведения в законодательстве, которые меняют статус строений, возведенных на данных землях. Может даже возникнуть ситуация, когда дом заставят просто снести. Поэтому важно обращать внимание и на статус земельного участка.
Площадь земельного участка
Когда будущий дом еще только в проекте, а землю нужно выбирать, что называется, здесь и сейчас, вопрос о размерах участка под строительство становится особенно актуальным. Участок выбирайте исходя из общей площади дома, который собираетесь построить на нем. Примерная пропорция — 1:10, то есть для дома площадью 200 кв. м нужен участок в 20 соток. Соблюдать эту пропорцию необязательно, но помните, что в будущем ликвидность вашей недвижимости упадет.
Кроме юридических аспектов покупки участка, физических характеристик грунтов и доступности коммуникаций, обратите внимание на:
- живописные окрестности
- солнце не закрывается домами и деревьями.
- удаленность участка от соседних домов
- возможность телефонизации дома
- ограничения на места расположения на участке и высоту постройки
- экологическая обстановка в районе
- доступность эксплуатационных фирм
- муниципальное обслуживание дорог
- наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты
- доступность больницы, магазинов, почты, пляжей и спортплощадок
- возможность страхования строительства и законченных построек
Земельные участки под индивидуальное строительство в престижных загородных районах города стоят прилично. Если участок слишком дешевый относительно других, скорее всего, что он отягчен какими-то проблемами. К ним в первую очередь относится должным образом не определенное правовое положение участка. В частности, выясните, проходил ли участок процедуру межевания. Процедуру межевания лучше выполнять за счет продавца.
Информация о местности
Прежде чем купить участок земли, обратитесь в орган местного самоуправления с просьбой предоставить более полную информацию о предлагаемых земельных участках.
Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, планирования, резервирования, зонирования земельных угодий.
Также пообщайтесь с вашими будущими соседями по поводу развития земель района в целом.
Водоснабжение участка
Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод) или индивидуального источника (скважина, колодец). Часто покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает, что пробурить скважину на участке легко. Но на самом деле дело обстоит далеко не так просто.
Многие загородные районы имеют существенный недостаток — иногда приходится бурить скважины глубиной 60-80 м, чтобы добраться до воды. Это может обойтись вам в круглую сумму. Так что сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.
Качество воды
Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, узнайте у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде.
Обычно в скважинах от 20 м и глубже бактериальное заражение воды отсутствует.
Геология
Большое значение при выборе земельного участка под строительство играет геология. Ведь вполне может оказаться так, что хороший земельный участок будет непригоден для строительства дома, если его геология не располагает к этому. Мы видим только то, что находится на поверхности земли. А для строительства важно и то, что находится под землёй: насколько высок уровень грунтовых вод, существует ли опасность затопления, соответствует ли несущая способность слоёв земли нужным условиям и т.д. Поэтому, прежде чем остановиться на выборе участка для строительства дома, ознакомьтесь с исследованиями почвы.
Вам все это необходимо знать для определения типа фундамента будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить еще до покупки участка.
Иногда найти участок под строительство с идеальным грунтом почти невозможно. Архитекторы об этом знают и всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов.
Уровень грунтовых вод
Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром или лопатой несколько неглубоких скважин на участке. Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок.
Расспросите также соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождей, не затапливаются ли местные земли. Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить достаточно серьезные средства в гидроизоляцию дома.
Коммунальные канализационные сети
Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Только необходимо получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. В случае если нет поселковых коммуникаций, надо задуматься о локальных системах.
Электроснабжение участка
Узнайте, где находится ближайшая подстанция, сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации. Норма потребления среднего дома площадью 200/300 кв. м — 20/30 кВт. Однако по имеющимся нормам на один дом выделяется не более 9,6 кВт. Поэтому будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию.
Удаленность участка
Одним из наиболее важных критериев, которые предъявляются к участку, является его удаленность от города. Ведь, как бы нам ни хотелось забыть о шумной городской жизни, там все же остаются наша работа, друзья, родные и близкие нам люди.
Также любой человек, привыкший к жизни в городе, не проживет долго без супермаркетов, магазинов одежды и обуви, сервисных центров, банков, театров, ресторанов, выставок, спортзалов, учреждений образования и гипермаркетов бытовой техники.
Другими словами, вы будете довольно часто ездить в город, и стоит оценить приемлемую для вас максимальную удаленность вашего участка от города.
Поинтересуйтесь также, с какой регулярностью ходят маршрутки и автобусы до ближайшей к вашему земельному участку остановки. Это вам пригодится в том случае, если у вас не будет возможности добраться до дома на личном автомобиле по причине его поломки или плохих погодных условий.
Конечно, эти требования могут показаться слишком строгими, но это оптимальный участок, который желательно выбрать для строительства. Ведь вы не можете ежегодно выбирать участки, дома, дачи и строить коттеджи, поэтому в таком вопросе важна не скорость, а качество. Соберите все свое терпение и подходите к выбору участка ответственно.
Сухарев Сергей Александрович, директор ООО «Сосновый бор»
Трудности перевода земель
На самом же деле особых беспокойств по всей практически категории вопросов для покупателей нет. Конечно же, знать их нужно, но система перевода земель из одной категории в другую, смены вида разрешённого использования, а также утверждения генерального плана застройки такова, что собственник сам вынужден эти вопросы исследовать и проходить вынужденную «экспертизу» документации. На эту процедуру задействовано много инстанций:
- Архитектура МО
- Роспотребнадзор
- Центр гигиены и экологии
- Проектные институты
- Компании по межеванию земель
- Администрация МО
- Строительные компании
- Кадастровая палата.
Каждая из которых либо выдаёт заключение, либо даёт разрешение на проведение последующих действий. Не случайно процесс перевода порой длится годами.
Кроме того, требуются познания в вопросах рынка, без чего земельный участок невозможно продать. Например, наличие дорог и перспектив развития посёлка.
Именно процесс перевода земель в состояние, пригодное для строительства жилого дома является, главным для его собственника. А это два вида разрешённого использования – ИЖС и дачное строительство. Я бы сказал, что выгоднее иметь землю с категорией с\х назначения и видом – дачное строительство, основное отличие – не требуется разрешение на строительство до 2 — этажей, меньше хлопот с установлением права собственности на дом и налогом на землю. В остальном всё то же самое, что и для ИЖС.
Таким образом, продавец обязан известить покупателя о всех интересующих его вопросах и, если требуется, отразить все характеристики земельного участка в договоре.
Анастасия Загарских, юрист ООО «Профконсалтинг»
Юридические аспекты процесса оформления земли
Правила оформления сделок по купле-продаже земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса РФ. Данный правовой акт предусматривает как простую, так и нотариальную форму договора (по решению сторон).
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. в договоре купли-продажи должны содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа.
Решив приобрести земельный участок под загородное строительство, дабы не попасть впросак, в первую очередь изучите представленные продавцом документы на выбранный земельный участок. Основным документом будет являться свидетельство о государственной регистрации. В документах указывается, какими правами продавец обладает на продаваемый участок: право собственности, право бессрочного пользования, право аренды и т. п. Также в свидетельстве указано назначение земли и разрешенный вид ее использования, в нашем случае — земли поселений с разрешенным использованием под индивидуальную жилищную застройку.
Далее, если земельный участок принадлежит садоводческому товариществу, обратитесь к председателю за информацией, нет ли по этому участку задолженности (членские взносы, электроэнергия и другие платежи). Также лучше сразу уточнить наличие коммуникаций или возможность их подведения.
Если же продавец состоит в браке, а участок является совместно нажитым имуществом, необходимо будет нотариально заверенное согласие супруга или супруги на проведение сделки купли-продажи.
Документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного самоуправления).
После получения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (бывшая Регистрационная палата) свидетельства о государственной регистрации вы становитесь полноправным собственником вашего земельного участка.