О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 15 мая 2013 г. № 416
П Р А В И Л А
осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами

I. Общие положения

1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок
осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме при
непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками
помещений в этом доме;

б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными
кооперативами, жилищными кооперативами или иными
специализированными потребительскими кооперативами,
осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения
договора управления с управляющей организацией (далее соответственно -
товарищество, кооператив);

в) управляющими организациями, заключившими договор
управления многоквартирным домом, в том числе в случае,
предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской
Федерации;

г) управляющими организациями, заключившими договор оказания
услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором
составляет более чем 12;

д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до
заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей
организацией (далее - застройщик - управляющая организация).

2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом
(далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение
стандартов, направленных на достижение целей, установленных
статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации,
а также определенных решением собственников помещений в
многоквартирном доме.

3. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного
многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с
учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического
износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от
геодезических и природно-климатических условий расположения
многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и
работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего
имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением
Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее -
минимальный перечень).

II. Стандарты управления многоквартирным домом

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается
выполнением следующих стандартов:

а) прием, хранение и передача технической документации
на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом
документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества
в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в порядке,
установленном настоящими Правилами, а также их актуализация
и восстановление (при необходимости);

б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках
и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах,
использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании
договоров (по решению общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков
в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований
законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
для их рассмотрения общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме, в том числе

разработка с учетом минимального перечня перечня услуг и работ
по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
(далее - перечень услуг и работ), а в случае управления многоквартирным
домом товариществом или кооперативом - формирование годового плана
содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для
оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ,
с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе
с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет
на выполнение отдельных видов работ);
подготовка предложений по вопросам проведения капитального
ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления
действий, направленных на снижение объема используемых
в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его
энергоэффективности;
подготовка предложений о передаче объектов общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным
лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для
собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием
механизмов конкурсного отбора;
обеспечение ознакомления собственников помещений
в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов
по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом,
а также организация предварительного обсуждения этих проектов;

г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме,
органами управления товарищества и кооператива, а в случаях,
предусмотренных договором управления многоквартирным домом,
управляющей организацией рассмотрения общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием
членов товарищества или кооператива (далее - собрание) вопросов,
связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе:
уведомление собственников помещений в многоквартирном доме,
членов товарищества или кооператива о проведении собрания;
обеспечение ознакомления собственников помещений
в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива
с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться
на собрании;
подготовка форм документов, необходимых для регистрации
участников собрания;
подготовка помещений для проведения собрания, регистрация
участников собрания;
документальное оформление решений, принятых собранием;
доведение до сведения собственников помещений
в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива решений,
принятых на собрании;

д) организация оказания услуг и выполнения работ,
предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением
собрания, в том числе:

определение способа оказания услуг и выполнения работ;
подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг
и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений
в многоквартирном доме;
заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по
содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений
в многоквартирном доме;
заключение с собственниками и пользователями помещений
в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления
коммунальных услуг;
заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки
электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего
водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа
(в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими
организациями в целях обеспечения предоставления собственникам
и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной
услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое
обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации);
заключение иных договоров, направленных на достижение целей
управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и
комфортности проживания в этом доме;
осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное 5
оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения
услуг и работ ненадлежащего качества;
ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений
исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров
оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

е) взаимодействие с органами государственной власти и органами
местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по
управлению многоквартирным домом;

ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
и коммунальные услуги, в том числе:

начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой
расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями
законодательства Российской Федерации;
оформление платежных документов и направление их
собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;
осуществление управляющими организациями, товариществами
и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями
за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения
в целях обеспечения предоставления в установленном порядке
собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме
коммунальной услуги соответствующего вида;
ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц,
не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение
и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством
Российской Федерации;

з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном
доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за
исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ,
повышением безопасности и комфортности проживания, а также
достижением целей деятельности по управлению многоквартирным
домом, в том числе:

предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме
отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным 6
домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением
собрания и договором управления многоквартирным домом;
раскрытие информации о деятельности по управлению
многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия
информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере
управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением
Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731;
прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений
собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
обеспечение участия представителей собственников помещений
в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг
и работ, в том числе при их приемке.

III. Формирование и утверждение
перечня услуг и работ по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме

5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется
собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения
в зависимости от способа управления многоквартирным домом
управляющей организацией, товариществом или кооперативом
соответственно, а в случае непосредственного управления
многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним
из таких собственников.

6. В целях подтверждения необходимости оказания услуг
и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ,
управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию
собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить
акт обследования технического состояния многоквартирного дома,
а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах
(неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения
экспертных организаций.

7. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не
включенные в минимальный перечень.

8. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость,
периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ
по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений
в многоквартирном доме. 

IV. Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания

9. Управляющая организация, застройщик - управляющая
организация, товарищество или кооператив обязаны организовать
аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, в том
числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией,
осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому
обслуживанию.

При непосредственном управлении многоквартирным домом,
количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками
помещений в этом доме положения об осуществлении аварийно-
диспетчерского обслуживания подлежат включению в договоры,
заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию
и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими
холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение,
газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление
(теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии
печного отопления), или заключается договор об осуществлении аварийно-
диспетчерского обслуживания с организацией, осуществляющей такую
деятельность.

При непосредственном управлении многоквартирным домом,
количество квартир в котором составляет не более чем 12, аварийно-
диспетчерское обслуживание может осуществляться путем заключения
собственниками договора на оказание услуг с организацией,
осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому
обслуживанию.

10. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный
(текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем
многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников
и пользователей помещений в многоквартирных домах об устранении
неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а
также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности
граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их
возникновения.

11. Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы
диспетчеризации обеспечивает:
контроль загазованности технических подполий и коллекторов;8
громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов,
собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах,
дворниками.

12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется
круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного
контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-
диспетчерской службой в соответствующих журналах.

13. Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:
незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной
системы водоотведения и мусоропроводов внутри многоквартирных
домов;
устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных
систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения
и внутридомовых систем отопления и электроснабжения.

14. При поступлении сигналов об аварии или повреждении
внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения,
водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения,
информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения
и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-
диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы
соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет
такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением
указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской
Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению
ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-
диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает
об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих
организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений.

15. Управляющая организация, застройщик - управляющая
организация, товарищество или кооператив в случае организации
аварийно-диспетчерского обслуживания путем заключения договора на
оказание услуг с организацией, осуществляющей соответствующую
деятельность, представляет в аварийно-диспетчерскую службу комплект
технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех
отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем,
планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для
осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.

16. Управляющая организация, застройщик - управляющая
организация, товарищество или кооператив обеспечивают свободный
доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в
многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или)
нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты,
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
многоквартирного дома.

17. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием
и выполнение заявок собственников и пользователей помещений
в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном
обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством
телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным
устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов
и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.

Регистрация заявок осуществляется в журнале заявок собственников
и пользователей помещений в многоквартирных домах или
в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии).

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и
скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.

Аварийно-диспетчерская служба обязана обеспечить хранение
указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и
ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в
многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет
аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета
заявок записями.

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом
и иных документов, связанных с управлением этим домом

18. В случае принятия собранием решения о смене способа
управления многоквартирным домом, истечения срока договора
управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого
договора уполномоченное собранием лицо, орган управления
товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет
организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный
на осуществление регионального государственного жилищного надзора,
орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление 10
муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного
жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля),
уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого
решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование
организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном
доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного
управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном
из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа
управления многоквартирным домом.

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом
и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил
уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих
Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные
документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также
сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил,
организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном
доме для управления этим домом, органу управления товарищества
или кооператива либо в случае непосредственного управления
многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе
способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник
не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-
передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162
Жилищного кодекса Российской Федерации.

20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные
документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат
передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего
имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением
Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные
на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме.

21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным
домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав
технической документации на многоквартирный дом, иных документов,
связанных с управлением многоквартирным домом, указанных
в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме,
утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. № 491, которые были переданы ей в установленном
порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения
уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять
меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном
пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-
передачи организации, выбранной собственниками помещений в
многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления
товарищества или кооператива либо в случае непосредственного
управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному
из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа
управления этим домом.

22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом,
любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение
исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение,
уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления
сообщения), времени и месте передачи технической документации на
многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом
документов организацию, выбранную собственниками помещений
в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления
товарищества или кооператива либо в случае непосредственного
управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного
из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа
управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом
и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется
по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате
и месте его составления и перечень передаваемых документов.

23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или)
качественному составу технической документации на многоквартирный
дом и иных связанных с управлением этим домом документов,
подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта
подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора
(орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его
подписания передающей и принимающей сторонами.