Жилищный тетрис. Технические и юридические тонкости перепланировок

Очень часто во время ремонта типовых квартир, не являющихся образцом комфорта и эстетики, встает вопрос переустройства внутренних перегородок. Например, довольно часто кухню  объединяют с соседней комнатой, получая при этом просторную гостиную, а квадратные метры спальни увеличивают за счет сноса стены, отделяющей комнату от лоджии. Однако в погоне за креативом и собственным чувством вкуса важно, что называется, не заиграться! И не только реализовать собственные предстваления о прекрасном, но и не нарушить технические общедомовые требования и соблюсти законные права соседей.

Жилищный тетрис. Технические и юридические тонкости перепланировок

Какие демонтажные работы требуется согласовывать, а какие нет? 

Не нужно получать разрешение лишь на разборку встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных (то есть включённых в документацию БТИ) помещений, а также на снос (полный и частичный) ненесущих перегородок. Заметим, что во втором случае после завершения работ изменение плана квартиры всё же придётся оформить в органах жилищного надзора. 

На любую перепланировку, затрагивающую несущие конструкции здания и/или связанную с увеличением нагрузки на перекрытия, необходимо получить разрешение. Это требование относится,  в частности, к устройству, изменению расположения или размеров либо заделке проёмов в несущих стенах, а также демонтажу ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающих). 

Перед началом демонтажных работ стоит обратиться за консультацией в службу «одного окна». Захватите с собой копию плана квартиры, предварительно отметив на нём проектируемые изменения, — и вас проконсультируют о порядке согласования.

Генеральный директор ООО “Горпроект”, Проценко Елена Борисовна
г. Киров, ул. Казанская, д. 109/1, тел. (8332) 37-66-75

ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКАХ ЗАПРЕЩЕНО:

  1. Устраивать проёмы в несущих конструкциях без проектного решения, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  2. Устраивать проёмы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, а также объединять газифицированные помещения с жилыми.
  3. Ликвидировать каналы естественной вентиляции и уменьшать их сечение.
  4. Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при замене перегородок из лёгких материалов на аналогичные из тяжелых.
  5. Переносить радиаторы отопления, подключённые к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, в лоджии, на балконы и веранды.
  6. Делать штрабы в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями (в панельных домах), а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, трубопроводов (в домах типовых серий).

Перепланировку квартиры следует выполнять по следующему алгоритму: 

  • заказать проект перепланировки в проектной организации, имеющей допуски СРО
  • сдать проект для согласования в администрацию города (через МФЦ)
  • после получения разрешения выполнить строительные работы согласно проекту
  • получить новый техплан и зарегистрировать перепланированную квартиру.

 

Способ выполнения усиливающей конструкции зависит от многих факторов: материала стен, ширины и распо­ложения проёма, этажности здания и др. Фото: «Слом-Сервис»

Какова технология устройства проёмов в несущих стенах?

Порядок производства работ всегда детально расписан в проекте перепланировки. В стандартном варианте сначала с помощью распорных стоек вывешивают потолочное перекрытие над местом проёма, чтобы частично разгрузить стену. Потом стенорезной машиной делают пропил по контуру будущего проёма (если толщина стены более 220 мм, используют цепную пилу для бетона). Затем в демонтируемом участке стены алмазным буром просверливают несколько рядов отверстий. После этого фрагмент стены разрушают гидроклином, постепенно удаляя небольшие части (массой до 30 кг). Перфоратором дорабатывают проём в углах, где сделанный диском пропил имеет недостаточную глубину. 

Как правило, проектная организация закладывает в документацию усиление проёма. Для этой цели сваривают металлоконструкцию из уголков, двутавров, тавров, швеллеров и труб. Способ и порядок её монтажа для каждого случая индивидуален. Например, иногда в стене над будущим проёмом с обеих сторон сначала делают штрабы, в которые помещают два швеллера и стягивают их болтами, формируя таким образом балку-перемычку. Затем опять-таки в штрабы устанавливают боковые и только потом удаляют фрагмент стены. 

Разрешено ли сносить фрагмент стены под окном, выходящим на балкон или в лоджию? 

Такое решение допустимо далеко не всегда. Всё зависит от способа крепления несущей плиты балкона или лоджии. Во многих ти­повых домах (в основном постройки 1960–1970-х гг.) балконная плита вывешена консольно, не связана с основным перекрытием и удерживается за счёт защемления (заклинивания) фасадной панелью. Удалив фрагмент этой панели, вы рискуете лишиться балкона (особенно если принять во внимание общий износ конструкции). 

Подчеркнём, что широкий проём между лоджией и комнатой нельзя оставлять открытым. Проблема решается за счёт установки на этом месте светопрозрачной перегородки (в том числе раздвижной), не уступающей по сопротивлению теплопередаче окнам жилых комнат.

В большинстве новостроек подобная перепланировка возможна, но только по согласованному проекту. 

Вместо окна и балконной двери в некоторых случаях можно установить сдвижной или складной «портал» со стеклопакетами. Фото: «Московские окна»

Материал подготовлен при участии: Служба Строительства и Ремонта, Комфорт-Сервис

Рубрикатор: